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小产权房买卖纠纷如何解决

来源:美乐乐 时间:2014-11-11 浏览量: 我要投稿>>

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       近年来,随着大、中型城市商品房价格的暴涨,中低收入阶层的人群已无力购买商品房,而小产权房以其低廉的价格优势出现在房地产交易市场,且迅速蔓延,随之产生的法律纠纷亦大量涌现。本文拟对涉及小产权房买卖纠纷的疑难问题进行探析,以期抛砖引玉。


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       我国实行二元制土地所有权结构,即国有土地所有制和集体土地所有制。国家为保证土地资源的合理利用和优化配置,促进经济、社会和环境的协调、可持续发展,通过土地利用总体规划等国家强制力,规定土地用途,明确土地使用条件,土地所有者、使用者必须严格按照规划所确定的用途和条件使用土地。
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       建设在农村集体建设用地(例如城乡居民住宅用地、公益性公共设施用地、乡镇企业经营性办公用地等)上的小产权房、建设在农用地(例如耕地、林地、园地、牧草地等)上的小产权房以及建设在未利用地(荒草地、盐碱地等)上的小产权房。小产权房实际上大部分是一些村委会或者开发商打着新农村建设或旧村改造等名义违规建设在集体土地上的房屋,所以会产生小产权房买卖纠纷,其所谓的“小产权”并不构成真正法律意义上的产权,仅指使用权,它只是人们在房屋交易过程中形成的一种约定俗成的称谓。
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       小产权房在建设过程中因没有缴纳土地出让金和相关税费,其土地成本近乎为零,其开发建设的成本主要表现为建安成本,故其销售价格远远低于商品房的价格。随着城市商品房价格的持续暴涨,中、低收入阶层的消费者根本无力购买商品房,只能将目光转移到价格低廉的小产权房。消费者的大量购房需求正成为村委会及开发商违规建设小产权房的动力,无视小产权房买卖纠纷问题公然违背国家的土地法律法规及政策,大量建设小产权房。
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       从1994年开始,北京市为了实施城市建设总体规划,防止城市中心地区与外围组团之间连成一片,避免城市“摊大饼式”的发展,实现城市规划“分散集团式”布局,在城市中心区和10个边缘集团之间以及各边缘集团之间用约240平方公里成片的大绿带进行隔离,由此形成了城市绿化隔离地区。
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       《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,在小产权房买卖纠纷中,出卖人返还房款及赔偿相应的装修添附损失,买房人腾退房屋,应无争议。

       结语:通过国家最近发布的上述政策分析,笔者认为,在目前国家针对不同类型的小产权房具体分类处理政策尚不明确的情况下,法院对于涉及小产权房买卖纠纷应暂不予受理,避免法院的处理原则与今后即将出台的小产权房政策相互冲突,产生不良的社会影响,影响司法权威。

【文章来源】装修攻略

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